租售不均，是房地產(chǎn)出現(xiàn)諸多問(wèn)題的根源。
時(shí)值“最難畢業(yè)季”，我看到了一份數(shù)據(jù)。
6月22日澎湃報(bào)道，貝殼研究院發(fā)了一份《2022畢業(yè)季租住痛點(diǎn)調(diào)查報(bào)告》。
在本次調(diào)查中，有過(guò)半（50.2%）受訪畢業(yè)生表示，其租房面積小于20平方米。
總結(jié)發(fā)現(xiàn)，城市能級(jí)越高，租金水平越高，畢業(yè)生租住的房屋面積就越小。
一線城市中，有61%的受訪畢業(yè)生租住面積不超過(guò)20平方米，而二線及以下城市這一占比為47%，差距顯著。
有近七成畢業(yè)生每月支付租金在2000元以內(nèi)，超九成畢業(yè)生每月支付租金在3000元以內(nèi)。
這涉及到了“房租收入比”。
30%是房租收入比的“幸福分割線”，首次租房支出一般需要一次性支付租金、押金、中介服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，本次調(diào)研顯示，近20%的畢業(yè)生感覺(jué)房租壓力“非常大”，其中“押一付三服一”占比近15%，相當(dāng)于一次付五個(gè)月房租，資金壓力較大。
全國(guó)2022年高校畢業(yè)生數(shù)量約為1076萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)18.2%。
畢業(yè)生的絕對(duì)量，與同比增長(zhǎng)速度，全部達(dá)到歷年來(lái)最高。
洶涌人潮，在大城市租房蝸居，趕上了各種困難模式疊加的2022年，這一屆的年輕人，殊為不易。
之所以大城市租房面積小，說(shuō)到底，還是供應(yīng)問(wèn)題。
1998年以來(lái)，我們的住房供應(yīng)體系以售為主，重銷售輕租賃。
如今，我國(guó)城鎮(zhèn)居民租賃比例剛超過(guò)20%，低于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，如德國(guó)、日本、英國(guó)、美國(guó)租賃比例分別為55%、39%、37%、36%。
為什么外國(guó)人愛(ài)租房？能接受租房？
表面看，是國(guó)人對(duì)自有房產(chǎn)的執(zhí)念。
實(shí)質(zhì)上，是住房捆綁教育、人口大量進(jìn)城后，出現(xiàn)的“供需錯(cuò)配”。
人人都想去大城市居住，主城區(qū)的房子、捆綁了學(xué)區(qū)屬性的房子，供應(yīng)稀缺。
小城市的房子卻一直在加蓋，由此造成的供需矛盾，是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲、大城市租房矛盾突出的根本原因。
長(zhǎng)此以往，只見(jiàn)一棟接一棟的高樓拔地而起，租賃房源的供應(yīng)日趨緊張。
在供需錯(cuò)配的背后，還有土地財(cái)政的影子。
一個(gè)重要的事實(shí)是：越是土地財(cái)政依賴度高的地區(qū)，GDP占全國(guó)比重越高。
比如，土地財(cái)政依賴度TOP5省份是浙江、江蘇、福建、山東、廣東，但這5個(gè)省，占全國(guó)GDP比重高達(dá)40%。
藍(lán)白跟大家聊過(guò)很多次，土地出讓收入，事關(guān)地方政府性基金收入，是地方財(cái)政關(guān)鍵的一本賬，更是各地基建、城投債、基層部門(mén)開(kāi)支的重要償還和收入來(lái)源。
正因?yàn)橐欢€城市更依賴土地出讓，或者說(shuō)，賣地收入占到了全國(guó)的大頭。
寸土寸金的土地，既然能換來(lái)更高收益的賣地收入，又何必辛苦蓋吃力不討好的租賃房呢？
值得慶幸的是，高層已經(jīng)看到了問(wèn)題所在。
今年央行、銀保監(jiān)會(huì)已經(jīng)發(fā)通知，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
保障性租賃房，就是實(shí)現(xiàn)真正“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的重要手段。
去年，住建部曾在沈陽(yáng)、廣州分別召開(kāi)了發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳等40個(gè)城市分兩批參加。
這40個(gè)城市，基本涵蓋了所有一二線城市，還有部分熱點(diǎn)三線城市，今年開(kāi)始，都要強(qiáng)力執(zhí)行租賃房計(jì)劃。
這些房子，有什么特點(diǎn)？
從各地公布的計(jì)劃來(lái)看，建筑面積以70平方米以內(nèi)為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。
除了租購(gòu)?fù)瑱?quán)之外，保障房提上日程，在十四五期間大規(guī)模建設(shè)，還有一個(gè)重要作用：
大基建加速，托底2022年“穩(wěn)增長(zhǎng)”之路。
根據(jù)海通宏觀組測(cè)算，在“十四五”時(shí)期，全國(guó)將新增保障性租賃住房約748.8萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2022年保障性租賃住房建設(shè)接近200萬(wàn)套，投資約2100億元，同比增長(zhǎng)約110%。
根據(jù)德邦宏觀蘆哲的預(yù)測(cè)，正常情況下，今年保障房能帶來(lái)3493億投資，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資2.4個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)，租房，既能住的舒服，又能住的體面。
大家都有住的地方，也許是共有產(chǎn)權(quán)房，也許是公租房，也許是老舊小區(qū)的“舊改房”，也許是商改租的長(zhǎng)租公寓，不管叫啥名字，總之就突出“保障”這個(gè)意義，產(chǎn)權(quán)不一定是自己的，可租戶和有房族享有平等的教育和醫(yī)療等權(quán)利。
年輕人流入城市，低價(jià)、長(zhǎng)租期的保障房大量供應(yīng)。
人口、商業(yè)、科技資源集聚后，再創(chuàng)造大量稅收。
地方上擺脫土地出讓金依賴，財(cái)政體系更健康。
城市群擴(kuò)張，帶動(dòng)路網(wǎng)成熟，環(huán)境改善。
這才是未來(lái)樓市“良性循環(huán)”應(yīng)該走的路子。
