文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和 魏薇

“但凡有一絲微光，就應(yīng)該當(dāng)是光明所在往前走，我相信點(diǎn)點(diǎn)微光最后終能燎原?！弊源饲鞍l(fā)出“行業(yè)已經(jīng)筑底，正在緩慢回升”的言論后，萬科郁亮在近日的交流會又一次為行業(yè)打氣。

但黎明前，往往也是最黑暗的時刻。更多的房企，對自己能否堅(jiān)持到行業(yè)黎明的到來，充滿不確定性。畢竟，已經(jīng)涉險的它們，挑戰(zhàn)除了來自市場的預(yù)期，也來自千萬投資者和債權(quán)人。

而如今，債權(quán)人的耐心正一點(diǎn)點(diǎn)耗盡。在長時間的等待中，他們開始用一種近乎“殺雞取卵”、“涸澤而漁”的勇氣和方式，求得保全自身的利益。

9月8日，融創(chuàng)中國公告，其收到陳淮軍作為呈請人向香港高等法院提出對該公司的清盤呈請。內(nèi)容有關(guān)融創(chuàng)未償還呈請人持有的優(yōu)先票據(jù)，涉及本金2200萬美元及應(yīng)計(jì)利息。

這已是近段時間以來，房企公開披露的多起清盤呈請之一。

就在同一天，佳源國際亦公告，其于9月6日接獲一份針對公司的清盤呈請。涉及第一批2022年10月票據(jù)到期而應(yīng)付的1450萬美元債務(wù)及其應(yīng)計(jì)利息。呈請人為獨(dú)立于佳源國際及其關(guān)聯(lián)人士第三方的自然人楊敏。

除此之外，自去年下半年以來至今一年多的時間里，還有花樣年、大發(fā)地產(chǎn)、福晟國際、佳源國際、泛?？毓?、中國恒大、天譽(yù)置業(yè)、新力控股等多家房企，被債權(quán)人提起清盤呈請。

當(dāng)中，不乏規(guī)模、影響力較大的品牌房企。

面對迎面而來、怒氣沖沖的債權(quán)人，房企可以尋求法律意見積極展開抗辯，或就相關(guān)事宜與債權(quán)人達(dá)成和解。當(dāng)然，在債務(wù)重組的最緊要關(guān)頭，以時間換空間，獲得踹息之機(jī)，成為房企化解清盤危機(jī)更重要方式。

同于9月8日，中國恒大公告，佳盛環(huán)球?qū)ζ浒l(fā)起的清盤呈請聆訊延期至11月28日。而在三天前，它剛宣布將清盤呈請聆訊延至11月7日。這已是中國恒大清盤聆訊的第三次延期。

融創(chuàng)“極力反對”

融創(chuàng)此次清盤呈請的發(fā)起人名為陳淮軍，涉及本金2200萬美元及應(yīng)計(jì)利息，約1.5億元人民幣，案件聆訊時間擬定于2022年11月16日上午9點(diǎn)30分。

據(jù)悉，此人是安徽金大地集團(tuán)老板，祖籍安徽桐城，生長于淮南。

據(jù)陳淮軍在一次采訪中的自述，他從小在部隊(duì)大院長大，畢業(yè)后先到企業(yè)工作，父親當(dāng)年是當(dāng)?shù)匾患宜帍S的廠長。從企業(yè)出來后，他做過藥品銷售員，開過塑料廠，做過藥品經(jīng)營等，積累了人生的第一桶金。一次偶然的賣地動作讓他發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)領(lǐng)域大有可為，從而轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)。那一年的他只有26歲。隨后，陳淮軍在淮南成立了建筑、裝修等8個相關(guān)公司，正式開啟了房地產(chǎn)事業(yè)。如今，他已入加拿大籍，現(xiàn)長期居住在香港。

相比于規(guī)模房企，金大地的名號并不算響亮。資料顯示，金大地成立于1997年，已在安徽省合肥、淮南等城市相繼開發(fā)了土地局培訓(xùn)大廈、金地賓館、人壽保險公司辦公樓、潤豐賓館、鑫舜大廈等項(xiàng)目。在安徽房協(xié)發(fā)布的2021年安徽房企50強(qiáng)榜單中，金大地位列第41位。

對于陳淮軍的清盤呈請，融創(chuàng)似乎并沒有過分在意。其在公告中稱，本次清盤行為是單個債權(quán)人的激進(jìn)行為，該債權(quán)人持有金額占比極小，公司將極力反對呈請，呈請的提出不代表呈請人能成功對公司進(jìn)行清盤。針對其未通過信托行而直接發(fā)起清盤呈請的法律有效性也有待論證和法院聆訊，公司將采取一切措施抗辯。此清盤呈請不會對公司的生產(chǎn)運(yùn)營和推進(jìn)債務(wù)重組工作造成實(shí)質(zhì)性影響。

為了緩解流動性危機(jī)，無論是公司本身還是孫宏斌個人都做出了不小努力。

從去年下半年開始，融創(chuàng)持續(xù)通過股東借款、股權(quán)融資、資產(chǎn)出售等方式籌集資金。去年11月，孫宏斌還自掏腰包，將4.5億美元資金以無息借款形式提供給融創(chuàng)中國經(jīng)營發(fā)展使用；今年4月，又為“20融創(chuàng)01”提供不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，該筆債券的本金余額為40億元。

目前，融創(chuàng)共存續(xù)12筆美元債，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為77.62億美元。今年以來，融創(chuàng)已成功展期3筆境內(nèi)債，分別為“20融創(chuàng)01”、“16融創(chuàng)05”以及“16融創(chuàng)07”，合計(jì)規(guī)模超80億元。

清盤呈請多了起來

投資者和債券人的耐心，正被長時間毫無結(jié)果的等待一點(diǎn)點(diǎn)耗盡，已是地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的事實(shí)。

樂居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，近一年的時間里，已有花樣年、天山發(fā)展控股、嘉年華國際、大發(fā)地產(chǎn)、福晟國際、佳源國際、泛?？毓伞⒅袊愦?、天譽(yù)置業(yè)、新力控股、融創(chuàng)中國等逾10家房企被債權(quán)人提起清盤呈請。

這些房企，多為近段時間以來陷入債務(wù)危機(jī)的企業(yè)。市場預(yù)期下降，營收回款受到影響，房企償債能力遭到質(zhì)疑，債權(quán)人為保自身權(quán)益，開始不留情面。

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，對房企提起清盤呈請的不僅有公司企業(yè)這一類市場主體，個人作為呈請人的不在少數(shù)。如9月8日，融創(chuàng)中國和佳源國際最新披露的兩起清盤呈請，呈請人均為單個自然人。

值得一提的是，在行業(yè)的下行周期里，雖然債權(quán)人對房企提起的清盤呈請有所增多，但就結(jié)果而言，法院最終裁定企業(yè)清盤的還不多見，僅有兩起。

7月1日，北京金融資產(chǎn)交易所披露的信息顯示，泛?？毓删惩飧綄俟局蟹嚎毓筛綄俟痉汉Ｍ顿Y第二、泛海投資第三因資金不足無法執(zhí)行，最終被境外法院于2022年6月裁定破產(chǎn)。

據(jù)悉，該清盤呈請主要涉及泛海投資第二需向匈牙利北布達(dá)佩斯稅務(wù)及海關(guān)局、泛海投資第三需向債權(quán)人支付的多項(xiàng)稅項(xiàng)債務(wù)分別為380萬港元、150萬港元。但據(jù)泛?？毓煞Q，上述清盤令尚未為最終及可強(qiáng)制執(zhí)行，其已經(jīng)就該兩起清盤令提出上訴。

相比乖乖就范，選擇坐以待斃，企業(yè)為了自保，面對洶涌而來的清盤呈請，更多會選擇適度延期，以換取操作空間。特別對正在進(jìn)行債務(wù)重組的房企更是如此。

今年6月24日，佳盛環(huán)球向香港高等法院提出對中國恒大的清盤呈請，涉及中國恒大的財(cái)務(wù)義務(wù)金額為8.625億港元。據(jù)了解，佳盛環(huán)球背后的最終實(shí)際控制人是一位29歲的香港青年連浩民。

2021年3月，連浩民的佳盛環(huán)球及旗下另一家公司，大圣資產(chǎn)管理有限公司管理的Dol-Fin PHL Fund SPC控制的凱尚國際，曾認(rèn)購入局房車寶，二者分別認(rèn)購7.5億港元，各持股0.459%。根據(jù)對賭協(xié)議，若房車寶在投資方入股1年之后還沒上市，恒大要以1.15倍本金贖回。

這位向恒大追債的青年才俊來頭不小。公開資料顯示，連浩民是大圣集團(tuán)的創(chuàng)始人，旗下有大圣證券有限公司、大圣資產(chǎn)管理有限公司。除了金融玩家的身份之外，他還是香港特區(qū)第六屆選舉委員會委員，當(dāng)選時間是2021年9月。關(guān)于他的背景，有媒體曝出，連浩民是有“公海賭王”之稱的商人連卓釗的兒子。

佳盛環(huán)球?qū)χ袊愦筇崞鸬那灞P呈請，聆訊時間原本定于2022年8月31日，目前已被多次延期。根據(jù)9月8日最新公告，清盤呈請聆訊已被延期至11月28日。

像恒大一樣進(jìn)行過多次延期呈請聆訊的，還有天山發(fā)展控股和福晟國際。

3月19日，因未能按約定向呈請人支付欠負(fù)的本金額及違約利息合共7148.3973萬港元，福晟國際接獲銀順(香港)投資向百慕達(dá)高等法院提出的清盤呈請。該呈請聆訊先后經(jīng)歷四次延期，目前已被押后至2022年12月16日。

而天山發(fā)展控股更甚。因牽涉未償還債券2億港元，Dynasty Global Holdings Limited（盛世王朝集團(tuán)）于去年12月29日向天山發(fā)展控股提出清盤呈請。隨后，該呈請聆訊經(jīng)過八次延期，最新已被延至2022年10月3日進(jìn)行。

當(dāng)然，在延期之外，清盤呈請最終被駁回、撤銷的也不在少數(shù)。如針對嘉年華國際、大發(fā)地產(chǎn)、佳源國際、中泛控股（泛海控股附屬公司）的多起清盤呈請，在經(jīng)過與債權(quán)人達(dá)成和解，或經(jīng)法院最終裁定后，予以撤銷。

這樣的現(xiàn)象或跟房企清盤呈請涉及的金額普遍較低有所關(guān)系。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，上述清盤呈請涉及的均僅為極個別的債權(quán)人，金額從幾十萬美元到幾億美元不等。

然而在經(jīng)歷債務(wù)危機(jī)的房企中，這樣的數(shù)額相比之下，只是很小的一部分。

此前，對于清盤呈請的延期，中國恒大行政總裁、執(zhí)行董事肖恩在接受媒體采訪時就表示，佳盛環(huán)球呈請所涉及的債務(wù)，不到集團(tuán)全部境外債務(wù)的1%。融創(chuàng)方面對其最新的清盤呈請也稱，本次清盤行為是單個債權(quán)人的激進(jìn)行為，該債權(quán)人持有金額占比極小。

以時間換空間

被債權(quán)人提起清盤呈請時，不少房企已在債務(wù)重組的進(jìn)程中，而債權(quán)人的“個人行為”或有可能打亂房企的整體重組計(jì)劃。因此，面對清盤呈請時，房企給予的態(tài)度大多是“極力反對”。

債務(wù)重組是指在不改變交易對手方的情況下，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定，就清償債務(wù)的時間、金額或方式等條件重新達(dá)成協(xié)議的交易。

但對高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，重組會涉及多方利益；加之行業(yè)正處在下滑態(tài)勢，銷售端情況不佳，收購方和出險房企對資產(chǎn)的預(yù)期存在較大差距，多重因素疊加之下，重組的達(dá)成非常艱難。

債務(wù)違約發(fā)生后，已有包括恒大、融創(chuàng)、世茂、龍光、華夏幸福等在內(nèi)的多家房企走上了重組之路。截至目前，部分出險房企在債務(wù)重組上取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

從2018年第一次面臨資金危機(jī)，到2021年正式陷入債務(wù)危機(jī)，華夏幸福的重組過程也是一波多折。2021年底，華夏幸福給出了化債樣本，擬通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對金融債務(wù)進(jìn)行重組。

截至2022年8月底，《債務(wù)重組計(jì)劃》中的金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1203.15億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)107.70億元。

7月，富力為自己尋求了更長的喘息時間，成功對10只總規(guī)模約50億美元的境外債券整體展期3-4年。

這10只美元債將在2022-2024年到期，利率在5.75%-12.375%不等。富力承諾給發(fā)出同意指令的合資格持有人或不合格票據(jù)持有人，按照每1000美元的票據(jù)本金支付5美元的同意費(fèi)或款項(xiàng)。

境內(nèi)債方面，富力已對今年4月和5月到期的兩筆債券展期一年，共計(jì)33.5億元。

對于重組方案，恒大已然爽約，從年初定下的7月底，推遲至今年年底前公布。

融創(chuàng)也選擇了同樣的時間節(jié)點(diǎn)。其表示，現(xiàn)階段已開始與債權(quán)人小組顧問積極溝通初步重組方案，目前很大部分債權(quán)人對公司通過債務(wù)重組表示支持，計(jì)劃在2022年年內(nèi)對外公布重組方案；公司也將繼續(xù)努力維持經(jīng)營穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人盡快以最大幅度回收債權(quán)。