在2020年初，著名經濟學家馬光遠針對房地產行業(yè)發(fā)表的自己的言論，受到了廣泛熱議：房地產支柱地位100年不會變，房地產這個東西，聞著臭，吃著香。誰吃誰知道。整天嚷嚷臭的，都是因為沒有吃一口。對于這段話很多人都表示感同身受，特別是過去買了房子的人都后悔自己沒有多買幾套房子，而希望房價下跌的人基本上都是沒有買房子的。當然，通過這段話可以很明顯看出馬光遠是非?？春梅康禺a行業(yè)的。

但是在馬光遠說了這段話之后房地產行業(yè)就迎來巨變，在2020年停工停產、人們推遲購房計劃和樓市調控政策持續(xù)收緊嚴重打擊了房地產行業(yè)。并且在2020年9月份住建部聯合多部門出臺了“三條紅”政策來限制房企融資，從而逼迫房企降低負債率，這讓大部分房企的資金鏈都開始緊張起來。到了2021年，銀監(jiān)會又出臺了“限貸令”，從根本上限制流入房地產行業(yè)的資金規(guī)模?？梢哉f，經過2020年和2021年，我國房地產業(yè)走勢發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅住房資源供大于求，就是人們也都逐漸開始看跌房價。

2022年以來，很多城市和地區(qū)都出臺了樓市扶持政策，但是這依舊無法改變人們看跌房價，在這種情況下，一些城市開始鼓勵房企降價促銷，這可謂是開天辟地頭一遭。在過去，房價幾乎都是只能漲不能跌，一旦有樓盤降價，就會遭到約談，就是在2021年下半年還有20多個城市出臺了“限跌令”。而現在一些城市開始鼓勵房企降價促銷，這說明樓市的金融風險已經得到了有效控制，不用再擔心房價下跌帶來的負面影響。另外，這也說明現在大部分人對房價的預期就是下跌，所以房企降價促銷符合人們的預期，不會造成恐慌，相反地，如果現在一些城市的房價不降反漲才不正常。

對此，一位負責新房銷售的貝殼渠道經理表示，在2020年和2021年還可以跟客戶說房價會很快反彈上漲，但是到了2022年大部分客戶都不信這個說法了。目前大部分購房者都是剛需購房者，如果不是急著用房他們可能都不會買房子，而對于房價的預期，大部分人短期內都是看跌房價，一二線熱點城市的購房者則是看漲未來的房價走勢，但是同時也不再看好郊區(qū)的房價走勢。就比如鄭州西四環(huán)外就已經有樓盤房價跌到了5000元/平方米，甚至還有一些挨著地鐵站的二手房的價格都已經跌至5000多元一平方米。5000元/平方米的房價，這是目前很多三四線城市的房價水平，但是這種價格出現在鄭州地鐵沿線，這說明人們已經不再看好郊區(qū)的房價。

一二線熱點城市房價下跌的樓盤主要集中在郊區(qū)，但是三四線城市的房價下跌則是大面積的。在2018年前后，大部分三四線城市的房價都在七八千元，個別品質好的樓盤售價都在萬元以上，那時就算是在小縣城買套房子也要近百萬元。但是從2019年棚改拆遷減少之后，三四線城市的樓市就失去了資金和拆遷戶的支撐，房價也出現了滯漲和下跌的情況。進入2020年以來，樓市行情急轉直下，投資客開始大規(guī)模拋售房產，三四線城市本身就缺少真正的剛需購房者，隨著投資客拋售房產，三四線城市樓市出現了嚴重的供大于求現象。

房價的下跌開始于二手房市場，很多二手房業(yè)主為了賣房子只能不斷降低掛牌價，由于購房者數量實在太少，就是房價下跌房子也很難賣掉。筆者就有不少粉絲面臨了這種情況，他們每隔一段時間就要下調房子的掛牌價，但是房子依舊無人問津。二手房是現房，很多還是準新房，二手房掛牌量越來越多、掛牌價越來越低，這對新房市場造成了巨大沖擊。隨著“三條紅”來臨，房企也不得不加入降價促銷的行列，這導致三四線城市的房價在短時間內下跌了很多。

就比如筆者的家鄉(xiāng)一些三線小城市，在2018年時房價還在8000元/平方米左右，而現在很多二手房售價都跌破5000元/平方米，新房售價基本上也都在5000元/平方米左右。如果是一套100平方米的房子，在2018年時需要80多萬元，而現在最多也就要50萬元。再加上2018年時房貸利率基本上在6%左右，現在房貸利率在4%多一點，這意味著現在買房子的利息成本又降低了很多。

目前對于資源萎縮和經濟不發(fā)達的三四線城市來說，房價下跌每天都在發(fā)生，一些縣城的房價已經跌回了三四千元一平方，就算是一套120平方米的房子也只需要50萬元?？梢哉f是三四線樓市“下跌潮”已經降臨，這是一件正在發(fā)生的事情。更重要的是，目前基本上所有人都看跌這些三四線城市的房價，因為這些城市目前房價依舊嚴重偏高，偏離了當地居民的正常收入水平。從長遠來看，不僅沒有足夠的人口來支撐這么高的房價，同時當地居民的收入也沒法支撐這么高的房價，所以這類城市和地區(qū)房價跌回合理水平才是正?，F象。

面對三四線城市房價走勢，就是馬光遠都改口了，馬光遠表示現在投資三四線城市的房子就是“火中取栗”。當然，馬光遠并沒有全盤否定房地產行業(yè)，他依舊看好部分城市的房地產行業(yè)，在馬光遠“3個20%”理論中列舉了20%的城市、20%的房企和20%的房子。馬光遠認為未來只有發(fā)展?jié)摿Υ蟮囊欢€熱點城市和地區(qū)房價還有繼續(xù)上漲的空間，同時大房企的房子和品質好的房子價值也會繼續(xù)上漲。

總結：樓市已經出現分化，有城市房價會繼續(xù)上漲，而有城市房價會不斷下跌直到回歸合理水平。說到底房子是給人居住的，房價的上漲和下跌最終由供需關系來決定，對于人口持續(xù)流入的一二線熱點城市，人口增加的同時房價也會跟著上漲。而對于人口流失的三四線城市，未來面臨的不僅是房價下跌的問題，隨著人口流失，甚至有可能出現房子賣不掉也租不掉的情況。到了那時，房子不僅不再是財富，反而還將成為人們的負擔。