不知不覺間，2022年已經(jīng)過去了三分之二，從2022年上半年的房價走勢來看，2022年樓市基本上延續(xù)了2021年下半年的低迷狀態(tài)。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年1~7月份，全國商品房銷售面積為7.8億平方米，同比下滑23.1%；商品房銷售額為7.6萬億元，同比下滑28.8%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.9萬億元，同比下滑6.4%。更值得一提的是，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，全國有33個城市的二手房價格跌回至2年前，其中，不僅僅包括像牡丹江、北海、錦州等這樣經(jīng)濟欠發(fā)達的三、四、五線小城市，還包括像濟南、青島、太原、呼和浩特、南寧、天津、南昌、武漢、石家莊、哈爾濱等這樣經(jīng)濟發(fā)達的省會城市以及國家中心城市。

當然，坦白來講，2022年上半年的樓市低迷狀態(tài)是可以預(yù)見的。一方面，由于口罩事件的反反復(fù)復(fù)，全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟活動都受到了不同程度的影響，特別是個人收入方面，降薪、裁員等情況時有發(fā)生，大家都清楚，買房對于絕大多數(shù)家庭來說，穩(wěn)定的收入是至關(guān)重要的，否則，房貸壓力會讓人難以承受，因此，在這樣的經(jīng)濟大環(huán)境下，延遲買房或許是比較好的選擇。

而另一方面，自2020年8月底，央行、銀保監(jiān)會等房地產(chǎn)主管部門給房企制定“三道紅線”以來，絕大多數(shù)的房企資金鏈壓力都比較緊張，再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身也迎來了“瓶頸期”，下行態(tài)勢難以避免，因此，開發(fā)商回籠資金就會變慢，這樣一來，很多現(xiàn)金流不足、負債率高的房企就會遇到資金危機，輕則在建項目延期交房、降質(zhì)減配，重則可能會導(dǎo)致房企破產(chǎn)，在建項目爛尾等情況的發(fā)生。比如前段時間網(wǎng)上鬧得沸沸揚揚的爛尾樓停貸事件，根本原因就是因為房企資金危機所導(dǎo)致的。

凡此種種，2022年上半年樓市會延續(xù)2021年下半年的低迷狀態(tài)也就不難理解了。介于此，對于2022年打算買房的個人或者家庭來說，矛盾心態(tài)就會油然而生，既擔心房價會持續(xù)回落，自己高位接盤，又擔心現(xiàn)在不買房，以后房價還會漲，屆時，購房成本的增加難以承受。更重要的是，最近一段時間，網(wǎng)絡(luò)上到處都充斥著2022年不買房，5年后房子可以“隨便買”的言論，在這樣的背景下，對于2022年打算買房的個人或者家庭來說，矛盾心態(tài)更為強烈。

實際上，關(guān)于2022年不買房，5年后房子可以“隨便買”的言論，經(jīng)濟學家馬光遠在2021年底的一席話中就已經(jīng)說清楚了。2021年10月11日，經(jīng)濟學家馬光遠在社交平臺上公開表示，經(jīng)歷了4年的樓市調(diào)控，加上疫情，我國房地產(chǎn)事實上已經(jīng)真的降溫了，冬天再潑冷水，就會被凍住，而房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了把房地產(chǎn)搞趴下。房地產(chǎn)目前最大的風險是在政策的高壓下出現(xiàn)快速下跌的風險！除了少數(shù)仍然有上漲壓力的城市，未來會有更多的城市加入穩(wěn)樓市的行列，但是，房住不炒的基調(diào)不會變和動搖，未來房地產(chǎn)的分化會更加明顯，房價下跌會成為常態(tài)。

仔細研讀經(jīng)濟學家馬光遠的這番話，我們至少可以得出5個結(jié)論，分別是：

1、目前，我國房地產(chǎn)真的已經(jīng)降溫了。這個結(jié)論不用過多解釋，僅從宏觀數(shù)據(jù)上來看，也可以很清晰地看出來。（上文中有列舉）

2、房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了把房地產(chǎn)搞趴下。對于樓市調(diào)控，很多人都有誤解，認為樓市調(diào)控的目的就是為了給樓市降溫，把房價降下來，讓房地產(chǎn)涼涼，其實并非如此，樓市調(diào)控的目的，有且只有一個，那就是穩(wěn)樓市，讓樓市穩(wěn)步發(fā)展，除此之外，沒有其它目的，更不是為了把房地產(chǎn)搞趴下。

3、未來會有更多的城市加入穩(wěn)樓市的行列。這個結(jié)論也不難理解，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，一直以來都是相關(guān)部門的主要目標，從未變過。

4、房住不炒不會動搖。這個結(jié)論更明顯，比如2022年上半年，即便樓市下行已經(jīng)非常明顯了，但所有的樓市松綁還是依然圍繞著房住不炒展開，像房地產(chǎn)金融等方面，調(diào)控仍舊沒有絲毫放松。

5、未來房地產(chǎn)的分化會更加明顯，房價下跌會成為常態(tài)。在筆者看來，這句話是馬光遠這席話的重中之重，精準地說明了未來樓市的發(fā)展態(tài)勢，即房地產(chǎn)的分化，何為房地產(chǎn)的分化？簡單來說，就是有的地方房價還會漲，而有的地方，房價下跌會成為常態(tài)。那么，什么地方的房價還會漲？筆者認為，人口是第一要素，住房品質(zhì)是第二要素，有人的地方就會有住房需求，有住房需求就會有住房品質(zhì)的好壞之分，這是不可否認的是，比如一、二線大城市，省會城市、中心城市，甚至包括小城市的核心地段，也就是市中心的位置。那么，什么地方的房價下跌會成為常態(tài)？筆者認為，還是看人口和住房品質(zhì)，比如人口常年流出的三、四、五線小城市，年久失修的老舊住房等等，隨著時間的推移，房價下跌成為常態(tài)或?qū)㈦y以避免。對此，你怎么看？