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恒大億萬(wàn)負(fù)債從何而來(lái)，殘局之下如何還債？

在房地產(chǎn)進(jìn)入寒冬之后，眾多房企接連暴雷，哪怕是恒大也在劫難逃?，F(xiàn)如今，房企巨頭的遮羞布已經(jīng)被拉下，恒大的億萬(wàn)負(fù)債暴露無(wú)遺。這么大一筆債，恒大到底是怎么欠下的？殘局之下，又該靠什么來(lái)還債？

在2020年的管制政策發(fā)布之后，恒大精準(zhǔn)踩雷，三條紅線(xiàn)全中了。在這之后半年的時(shí)間里，恒大負(fù)債規(guī)模一度達(dá)到了1.97萬(wàn)億，這是什么概念？假如你買(mǎi)彩票每天能中1000萬(wàn)，那就需要連續(xù)買(mǎi)547年并且保證每天中獎(jiǎng)，才能拿到兩萬(wàn)億。如果恒大要還完這些錢(qián)，那就需要一個(gè)馬斯克加一個(gè)巴菲特，所以這個(gè)數(shù)字是非常龐大的。

但是大家都知道這幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下，就算國(guó)家一直在強(qiáng)調(diào)房住不炒，也沒(méi)改變房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面，可以說(shuō)這些年房地產(chǎn)公司是賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。而恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，營(yíng)收和利潤(rùn)肯定不低。就拿2018年來(lái)說(shuō)，恒大年銷(xiāo)售額高達(dá)5513億元，即便是政策出臺(tái)的2020年，其年銷(xiāo)售額也高達(dá)7232.5億。既然恒大每年入賬這么多錢(qián)，那這億萬(wàn)負(fù)債，又從何而來(lái)？

有人說(shuō)許家印太傻了，竟然欠下這么多錢(qián)，這不就是在自斷后路嗎？實(shí)際上，他就是因?yàn)樘斆髁?，才欠這么多債的。其實(shí)很多房企都是依靠高杠桿模式來(lái)經(jīng)營(yíng)的，他們一般不會(huì)拿自己的錢(qián)去買(mǎi)地蓋樓，而是會(huì)向銀行貸款，然后再進(jìn)行接下來(lái)的動(dòng)作。等投入樓盤(pán)建設(shè)的資金達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)了，他們就開(kāi)始搞預(yù)售，雖然樓還沒(méi)蓋好，但就能回籠一大筆資金，接著他們?cè)侔彦X(qián)還給銀行。這其實(shí)就是一種空手套白狼的模式，只要膽子夠大，就能賺到錢(qián)。

看看現(xiàn)在的地產(chǎn)巨頭，哪個(gè)不是靠這種方法起步的？王石、潘石屹這些人都是這么賺到第一桶金的。許家印也學(xué)到了其中的精髓，當(dāng)年他到廣州發(fā)展房地產(chǎn)的時(shí)候身上沒(méi)幾個(gè)錢(qián)，但他靠著一張嘴說(shuō)服了對(duì)方把一億多的土地出讓金改成了分期付款，第一期只需要支付500萬(wàn)。接著他又跑到銀行拿到了600萬(wàn)的貸款，還完土地的錢(qián)還有100萬(wàn)流動(dòng)資金。但是后來(lái)找施工方的時(shí)候，他也沒(méi)用這筆錢(qián)付款，而是告訴對(duì)方先開(kāi)工，項(xiàng)目完工之后再付款。等一切安頓好之后，許老板開(kāi)始搞首期項(xiàng)目預(yù)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就拿到了8000多萬(wàn)的銷(xiāo)售額。整個(gè)過(guò)程中，許老板有從自己的腰包里拿出一分錢(qián)嗎？但就是這樣，他順利拿到了8000萬(wàn)。

自此之后，許老板空手套白狼的游戲越玩越上癮，恒大也是在這樣的模式之下快速擴(kuò)張發(fā)展起來(lái)的，從最初一家不知名小公司發(fā)展成了全球五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，這也讓許家印成功超越了王健林，成為了當(dāng)時(shí)的中國(guó)首富。不過(guò)事物都是具有兩面性的，這種方法雖然能讓房地產(chǎn)商賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但同時(shí)也帶來(lái)了很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，恒大的債務(wù)高臺(tái)就是在這種模式下被一步步搭建起來(lái)的。

但是許老板的膽子就是大，就算是驚天危機(jī)，他也不以為然。在恒大負(fù)債率居高不下的情況下，他還試圖套用過(guò)去做地產(chǎn)的思路，來(lái)做跨界經(jīng)營(yíng)，想要借此為恒大找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。最典型的就是恒大汽車(chē)，當(dāng)時(shí)看著發(fā)展得火熱的新能源汽車(chē)，許老板也心動(dòng)了，于是決定自己造車(chē)。作為新能源領(lǐng)域的新人，許家印的第一步就是砸錢(qián)，豪擲473億之后還定下了個(gè)小目標(biāo)，要在2035年之前生產(chǎn)500萬(wàn)輛新能源汽車(chē)。

起初大家對(duì)恒大汽車(chē)滿(mǎn)懷期待，許老板也毫無(wú)吝嗇的繼續(xù)砸錢(qián)，把能買(mǎi)的企業(yè)都買(mǎi)了，能買(mǎi)的核心技術(shù)也都買(mǎi)了，實(shí)在買(mǎi)不了就找別人求合作。在建設(shè)基地上，恒大直接在廣州南沙投資了1600億，在沈陽(yáng)投資了1200億，許家印的目標(biāo)是在最短的時(shí)間之內(nèi)，將恒大新能源汽車(chē)打造成規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的一家，為此他前前后后投入了差不多三千億。在別人看來(lái)，造車(chē)難且燒錢(qián)，但是到了許老板這里就成了世上無(wú)難事，只怕有錢(qián)人。他不差錢(qián)的氣勢(shì)再一次震驚了各界人士，但是最后的結(jié)果大家也都看到了。

不過(guò)，新能源汽車(chē)只是許家印計(jì)劃中的一步而已，除此之外，恒大還搞了恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大高科技、房車(chē)網(wǎng)等眾多業(yè)務(wù)。從地產(chǎn)到足球，從保險(xiǎn)到金融，從汽車(chē)到生活用品，恒大幾乎都試了一遍。許家印試圖通過(guò)這種廣撒網(wǎng)的方式來(lái)拯救處于水深火熱之中的恒大，但是在他創(chuàng)造出奇跡之前，一切都是需要先砸錢(qián)的。可惜的是，拼命掙扎過(guò)后奇跡并沒(méi)有出現(xiàn)，反倒是讓恒大在債務(wù)泥潭中越陷越深。

也有不少人好奇，恒大欠了這么多錢(qián)，債主都有誰(shuí)？其中最大的債主又是誰(shuí)？

有人說(shuō)，恒大最大的債主是銀行，其實(shí)并不是。雖然銀行在整個(gè)環(huán)節(jié)中扮演了重要角色，但數(shù)據(jù)顯示恒大在銀行的負(fù)債一共只有2323億，跟2萬(wàn)億相比算不上多。其中欠款最多的就是民生銀行，金額為283億，其余的銀行債主還有農(nóng)業(yè)銀行、浙商銀行等128家。

既然不是銀行，那會(huì)是信托等金融機(jī)構(gòu)嗎？據(jù)了解恒大一共跟121家信托公司達(dá)成了合作，欠款金額共計(jì)達(dá)到了3684億，除了國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)，還欠了國(guó)外信托2350億。相比之下，恒大欠信托公司的錢(qián)要遠(yuǎn)高于銀行。但實(shí)際上，它也不是恒大最大的債主。銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該是最有錢(qián)的了，他們都不是，那到底誰(shuí)是呢？

其實(shí)恒大欠錢(qián)最多的是最普通的購(gòu)房者。假如一套房100萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字相對(duì)于2萬(wàn)億來(lái)說(shuō)可能很小，但要知道恒大目前沒(méi)交付的房子差不多有100萬(wàn)套，這么一算，差不多欠了購(gòu)房者1萬(wàn)億，這已經(jīng)占據(jù)了總負(fù)債的50%。不過(guò)恒大也很明智，他們知道一旦這些購(gòu)房者團(tuán)結(jié)起來(lái)維權(quán)，后果不堪設(shè)想，到時(shí)候影響的就不只是名譽(yù)了，所以債務(wù)問(wèn)題曝光沒(méi)多久，恒大就下了保交樓軍令狀。而且每隔一段時(shí)間就會(huì)有類(lèi)似的消息傳出，這不最近還有新聞報(bào)道許家印露面了，他公開(kāi)了恒大保交樓的一些進(jìn)展，目前已經(jīng)開(kāi)工的工程有668個(gè)，其中606個(gè)已經(jīng)達(dá)標(biāo)了，剩余的也會(huì)盡快達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)許家印還強(qiáng)調(diào)恒大將竭盡全力確保復(fù)工復(fù)產(chǎn)、保交樓。

除了購(gòu)房者之外，恒大還欠了供應(yīng)商不少錢(qián)，這也是債務(wù)的主要來(lái)源之一，其中包括建筑、建材、廣告等多個(gè)行業(yè)的多家企業(yè)。跟恒大這樣的地產(chǎn)巨頭達(dá)成合作的時(shí)候，很多供應(yīng)商都覺(jué)得自己抱上了大腿，最后才發(fā)現(xiàn)是上了賊船。

就拿給恒大做廣告的上海聚勝萬(wàn)合廣告公司來(lái)說(shuō)，到現(xiàn)在都沒(méi)拿到2.69億的廣告費(fèi)。但這都算是比較好的情況了，據(jù)多家供應(yīng)商表示，恒大的尾款一拖就是幾年，出現(xiàn)違約之后已經(jīng)對(duì)上下游多家公司造成了致命性打擊，其中易居中國(guó)因?yàn)橐恢睕](méi)有收到恒大的40億欠款，最后資金鏈斷裂，自己也面臨違約，而且還被暫停了港交所的交易。另外，廣田股份也因?yàn)楹愦蠖萑肓宋C(jī)。據(jù)了解，廣田集團(tuán)這兩年的經(jīng)營(yíng)情況本來(lái)就不好，2020年、2021年連續(xù)兩年虧損，公司急需一筆錢(qián)來(lái)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。但偏偏在這個(gè)時(shí)候，恒大暴雷了，欠的錢(qián)也還不上了。這直接導(dǎo)致廣田也跟著出現(xiàn)了債務(wù)違約，逾期未還本金已經(jīng)達(dá)到了26.61億，公司還被法院凍結(jié)了3.37億資金。在今年7月的一份回復(fù)函中，廣田集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示公司能不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)取決于恒大。

據(jù)了解，恒大對(duì)供應(yīng)商的欠款累計(jì)也將近萬(wàn)億，不少企業(yè)已經(jīng)發(fā)布公告準(zhǔn)備起訴，江山歐派、全筑股份、金螳螂等多家知名企業(yè)都在其中。其實(shí)，起訴也是無(wú)奈之舉，有的公司因?yàn)楹愦笠呀?jīng)面臨破產(chǎn)，要是再不拿回屬于自己的錢(qián)，那就真的要血本無(wú)歸了。

最后回到最關(guān)鍵的問(wèn)題，恒大該怎么來(lái)還清這億萬(wàn)負(fù)債呢？

其實(shí)在暴雷之后，恒大就已經(jīng)開(kāi)始了自救。起初恒大是通過(guò)打折促銷(xiāo)賣(mài)房的方法來(lái)刺激銷(xiāo)售、促進(jìn)回款的。這個(gè)辦法看似不錯(cuò)，真正實(shí)施起來(lái)還是有點(diǎn)難度的，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候恒大已經(jīng)出現(xiàn)了信任危機(jī)，所以很多購(gòu)房者擔(dān)心自己買(mǎi)了之后無(wú)法順利拿到房子，大家都是普通人，誰(shuí)也不愿意看著自己半輩子的心血打水漂，愿意賭一把的人很少。所以即便恒大的房子掛出了“白菜價(jià)”，最后還是沒(méi)能收獲可觀(guān)的銷(xiāo)售額。當(dāng)時(shí)一個(gè)月才賣(mài)出了29億，要知道平常恒大的月銷(xiāo)售額可是高達(dá)五六百億的。

既然賣(mài)房達(dá)不到預(yù)期的效果，那就只能采取其他方案了。雖然許老板曾經(jīng)公開(kāi)表示，絕對(duì)不會(huì)賤賣(mài)資產(chǎn)，但是在嚴(yán)峻的形勢(shì)之下，恒大還是甩賣(mài)了部分產(chǎn)業(yè)。恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)都在出售的行列中，現(xiàn)如今恒大已經(jīng)將總部大樓擺到了貨架上，這棟大樓最終大概率會(huì)被李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)拿下。

除了資產(chǎn)甩賣(mài)，恒大還在退地回款。自去年六月開(kāi)始恒大陸續(xù)退出了多個(gè)地塊和項(xiàng)目，工業(yè)、商業(yè)、住宅用地都有涉及。今年八月，中國(guó)恒大又發(fā)布公告表示將退還廣州恒大足球場(chǎng)的土地使用權(quán)，這讓恒大拿到了55.2億的回籠資金，但退還成功之后，恒大也會(huì)在這個(gè)項(xiàng)目上虧損12.55億。不止是恒大地產(chǎn)在退地，恒大汽車(chē)也在退。此前許老板花重金買(mǎi)下的土地，如今已經(jīng)無(wú)力開(kāi)發(fā)，所以他無(wú)奈放話(huà)表示“恒大汽車(chē)沒(méi)有動(dòng)工的土地全部退回”。在巨大的負(fù)債壓力面前，這樣的決定也是一種不錯(cuò)的選擇。

為了保住恒大，許家印甚至已經(jīng)開(kāi)始變賣(mài)個(gè)人資產(chǎn)。據(jù)了解從2021年7月到11月他先后通過(guò)變賣(mài)個(gè)人資產(chǎn)或質(zhì)押股權(quán)等方式為恒大注入了70多億資金。其中包括了香港的3棟別墅和廣州、深圳的豪宅，他的幾架私人飛機(jī)也已經(jīng)出售，拿到這些錢(qián)之后，基本上都用來(lái)還利息、開(kāi)工資或者用于恒大保交樓。

除了這些辦法之外，恒大還推出了重組方案。至于這個(gè)方案什么時(shí)候能夠正式落地，目前來(lái)看還是一個(gè)未知數(shù)。

但不管怎樣，在過(guò)去一年多的時(shí)間里，恒大一直在積極還債，相信很多人都想知道恒大到底還了多少。從出售的資產(chǎn)來(lái)看，恒大拿到了458億回款，再加上許老板的70億，一共有528億資金。另外浙江建工集團(tuán)、五礦信托、浙江地產(chǎn)集團(tuán)、光大信托等多家央企已經(jīng)接盤(pán)了部分債務(wù)，這在極大程度上緩解了恒大的還款壓力。其實(shí)在去年六月份的時(shí)候，恒大的有息負(fù)債就已經(jīng)從最高的8700億下降到了5700億。從整體情況上來(lái)看，恒大降負(fù)債的能力還是比較強(qiáng)的。前不久央行還發(fā)布公告表示，恒大目前的總負(fù)債中金融負(fù)債占比不足三分之一，其風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的外溢性可控。而且央行還表示將會(huì)盡力配合恒大，促進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目的恢復(fù)建設(shè)。如果恒大能夠盡快將重組方案落實(shí)，相信這些債務(wù)距離還清也不遠(yuǎn)了。

雖然目前恒大的態(tài)度還算比較積極，但消費(fèi)者的認(rèn)可程度和信心已經(jīng)跌落到了谷底，未來(lái)想要扭轉(zhuǎn)局面再創(chuàng)輝煌恐怕是有點(diǎn)難度的。但不管怎樣，恒大都必須邁過(guò)面前的這道坎，因?yàn)檫@不僅關(guān)系到一個(gè)恒大集團(tuán)，還關(guān)系到上下游眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要是恒大倒了，那整體經(jīng)濟(jì)也很有可能會(huì)迎來(lái)一場(chǎng)巨大的沖擊。