引言

國(guó)家將房地產(chǎn)推入市場(chǎng)調(diào)控后，房地產(chǎn)的金融屬性就開(kāi)始不斷增強(qiáng)，居住屬性不斷下降，很多人買(mǎi)房不是為了居住，而是為了投資，獲取更多的收益，而這就使得國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格在十幾年內(nèi)一直高歌猛進(jìn)，上漲到了如今的高度。

那若是今明兩年不買(mǎi)房，5年后“差距”有多大？王健林對(duì)其有何看法？

從今年的一月份開(kāi)始，房地產(chǎn)就面臨著國(guó)家各個(gè)部門(mén)政策的嚴(yán)格調(diào)控，社會(huì)上對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)有了兩種截然不同的看法。第一種認(rèn)為房地產(chǎn)終歸應(yīng)該被市場(chǎng)調(diào)控，隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，價(jià)格也將發(fā)生翻天覆地的變化，不會(huì)保持高價(jià)位不變。

第二種認(rèn)為房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率非常高，調(diào)控房?jī)r(jià)只是為了穩(wěn)定，并不是想要真的降低。在對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)中，著名開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)掌門(mén)人王健林和知名人士馬光遠(yuǎn)都對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)表了自己的看法，且兩人的看法大概一致。

從整的形式來(lái)看，房地產(chǎn)的下降趨勢(shì)會(huì)非常明顯，房屋的價(jià)格必將會(huì)回歸到正常水平，回歸到市場(chǎng)所能夠調(diào)控的水平。但從局部來(lái)看，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)下降過(guò)多，整體仍然有所上升，這個(gè)短時(shí)間也并不短，至少能夠維持上升和穩(wěn)定趨勢(shì)十年。

首先來(lái)分析一下當(dāng)前的市場(chǎng)行情，從前年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)整體均價(jià)都已經(jīng)突破一萬(wàn)元，但目前的房地產(chǎn)均價(jià)正在不斷下調(diào)，已經(jīng)跌入一萬(wàn)元。但又考慮到其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)業(yè)，很多居民認(rèn)為它的下跌僅僅只是階段性的，未來(lái)很可能再上漲回來(lái)。

這一個(gè)說(shuō)法并不正確，最起碼從目前的政策現(xiàn)狀來(lái)看不正確，國(guó)內(nèi)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策才剛開(kāi)始，后續(xù)還有非常多的大招沒(méi)有發(fā)布，就比如房產(chǎn)稅。這說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)會(huì)逐漸明顯。

王健林曾表示過(guò)，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)存在的兩個(gè)比較大的缺陷：

　第一、房地產(chǎn)是一個(gè)在全世界都是受政策，受金融，受各方面影響，就是它是一個(gè)周期性行業(yè)，它一定是活幾年差幾年，就活幾年又差幾年，在周期當(dāng)中可能好多就挺不過(guò)去，死掉。

　　第二、房地產(chǎn)行業(yè)的毛病是就是它的現(xiàn)金流不長(zhǎng)的，因?yàn)?span id="ciy0qy6" class="wpcom_tag_link">房子不可能像，不要說(shuō)快消品，哪怕就像汽車(chē)行業(yè)，也不可能更換速度那么快，那么房子到了一定程度，城市化到了70%左右，這個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)就一定會(huì)萎縮了，房地產(chǎn)行業(yè)的這個(gè)家屬會(huì)大幅度減少，誰(shuí)敢保證你一定是活的最后哪幾個(gè)呢？

基于這兩點(diǎn)原因，王健林表示萬(wàn)達(dá)一定要堅(jiān)決轉(zhuǎn)型，發(fā)展擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流、有科技含量的產(chǎn)業(yè)。前兩年對(duì)集團(tuán)轉(zhuǎn)型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，部分管理層還有疑慮。2018年看到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)整和整個(gè)行業(yè)的變化，萬(wàn)達(dá)同仁特別是管理層對(duì)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的認(rèn)識(shí)更趨一致，大家更認(rèn)同集團(tuán)董事會(huì)戰(zhàn)略決策的前瞻性。對(duì)大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型知易行難。前兩天我看了一篇文章，說(shuō)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是偽命題，那是因?yàn)樗麄冝D(zhuǎn)不了才這么說(shuō)。不僅房地產(chǎn)行業(yè)，任何行業(yè)轉(zhuǎn)型都不容易，轉(zhuǎn)型是極其痛苦、需要長(zhǎng)時(shí)間才能完成的過(guò)程。隨著租金收入不斷增加，新生現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，萬(wàn)達(dá)一定會(huì)越來(lái)越健康，越來(lái)越運(yùn)行良好。其實(shí)現(xiàn)在說(shuō)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功不算為過(guò)，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，主要收入來(lái)源已經(jīng)不是房地產(chǎn)。但我們還在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，最終完成目標(biāo)是2020年。萬(wàn)達(dá)已走在正確道路上，我們一定會(huì)成為中國(guó)大型房企、大型民企、大型企業(yè)轉(zhuǎn)型成功的典范。

第三、房?jī)r(jià)水平過(guò)高，超出了大多數(shù)人的購(gòu)買(mǎi)能力范圍。盡管沒(méi)有房子的人群越來(lái)越少，從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口也越來(lái)越少，但是由于我國(guó)的人口基數(shù)比較龐大，購(gòu)房需求依然會(huì)長(zhǎng)期存在。不過(guò)由于高房?jī)r(jià)的存在，這些剛需購(gòu)房者可能并非真正的剛需，從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不起房子的剛需購(gòu)房者并不算真正的剛需。

目前我國(guó)的房?jī)r(jià)有多高呢？最直觀反映房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)就是我國(guó)的平均房?jī)r(jià)。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積179433萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售額181930億元。根據(jù)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額來(lái)計(jì)算，2021年我國(guó)的平均房?jī)r(jià)為10139元/平方米。房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)意味著一套100平米左右的房子需要上百萬(wàn)，對(duì)于大多數(shù)家庭而言，這樣的房?jī)r(jià)絕對(duì)是天價(jià)。

當(dāng)然更加能反映普通人買(mǎi)房難度的數(shù)據(jù)是房?jī)r(jià)收入比，根據(jù)2022年易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)：2021年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比為9.1，相比2020年有所回調(diào)，與此同時(shí)，易居研究院預(yù)測(cè)2022年的房?jī)r(jià)收入比會(huì)繼續(xù)回落，有可能回落至8.7左右。

雖然房?jī)r(jià)收入比有所回落，但是房?jī)r(jià)收入比依然處于很高的水平，房?jī)r(jià)收入比9.1意味著普通家庭如果想在城市中購(gòu)買(mǎi)一套房子的話，即使不吃不喝也需要將近9年的時(shí)間，當(dāng)然如果考慮各方面的開(kāi)支的話，可能需要20年以上。

第四、人口發(fā)展趨勢(shì)不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是非常依靠人口紅利的行業(yè)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也提出過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的人口理論：房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展看人口。

從最近幾年我國(guó)的人口發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，人口的發(fā)展非常不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。人口因素主要考慮人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)，近些年來(lái)我國(guó)的人口出生率逐年降低，2021年新生人口數(shù)量再創(chuàng)新低，僅為1062萬(wàn)，人口出生率僅為7.52‰，人口出生率已經(jīng)2年跌破1%（10‰）。

人口出生率降低最直接的影響就是可能會(huì)造成人口負(fù)增長(zhǎng)，雖然目前我國(guó)是人口正增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)幾年我國(guó)有可能進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)的階段。

另外隨著我國(guó)新生人口數(shù)量的減少以及平均壽命的提高，我國(guó)老年人口的比例會(huì)越來(lái)越高，將會(huì)逐步步入老齡化社會(huì)，人口年齡結(jié)構(gòu)會(huì)越來(lái)越不合理?？偠灾?，不管是人口數(shù)量的變化趨勢(shì)還是人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢(shì)，都不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

基于以上4個(gè)原因，房地產(chǎn)行業(yè)很難再像過(guò)去那樣興旺發(fā)展下去，相反未來(lái)幾年，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)迎來(lái)下行周期。當(dāng)然對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，房產(chǎn)大佬王健林早就有過(guò)如下預(yù)言，這是王健林在接受采訪的時(shí)候表達(dá)的觀點(diǎn)：

1、任何國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)都不會(huì)興旺超過(guò)50年；

2、按照現(xiàn)在的土地供應(yīng)量和住房存量，未來(lái)很多樓盤(pán)都會(huì)面臨賣(mài)不動(dòng)的問(wèn)題，住房過(guò)剩的問(wèn)題將會(huì)進(jìn)一步放大。

從目前的樓市發(fā)展來(lái)看，當(dāng)初王健林的預(yù)言確實(shí)已經(jīng)成真，我們不得不佩服其遠(yuǎn)見(jiàn)，從王健林逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法也能看出他的這種觀點(diǎn)。作為房產(chǎn)大佬，王健林的看法確實(shí)非常有遠(yuǎn)見(jiàn)，早在2013年就預(yù)言了房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)一直興旺發(fā)展下去，同時(shí)也預(yù)言了住房過(guò)剩的問(wèn)題。

如果是在樓市繁榮發(fā)展的時(shí)期，房子是非常有價(jià)值的投資品，擁有住房就是擁有巨大的財(cái)富，擁有巨大的升值空間。不過(guò)隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷時(shí)期，房子的投資價(jià)值開(kāi)始減弱，持有房產(chǎn)不再能像過(guò)去那樣享受房產(chǎn)升值帶來(lái)的長(zhǎng)期盈利，相反在如今的樓市環(huán)境下，如果持有多套住房的話，甚至?xí)媾R一些挑戰(zhàn)。持有多套房子的家庭，到底會(huì)面臨什么樣的挑戰(zhàn)呢？

第一個(gè)挑戰(zhàn)：在目前的樓市環(huán)境下，住房流動(dòng)性減弱，房子越來(lái)越難轉(zhuǎn)手。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下行的時(shí)候，人們對(duì)于投資房產(chǎn)的信心會(huì)大幅下降，這就會(huì)導(dǎo)致投資客對(duì)于住房的需求量大幅下降。與此同時(shí)，隨著住房擁有率以及人均住房面積逐漸提升，購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步減弱，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，尤其是二手房市場(chǎng)，很容易出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。而對(duì)于擁有多套住房的家庭而言，隨著住房的流動(dòng)性逐漸減弱，房子將會(huì)變得越來(lái)越難轉(zhuǎn)手。

第二個(gè)挑戰(zhàn)：房產(chǎn)的持有成本非常高，對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)是巨大的負(fù)擔(dān)。

房子不同于其他的投資品，大多數(shù)投資品有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，但是除了投資風(fēng)險(xiǎn)之外沒(méi)有太多的持有成本，而房子雖然投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小，但是持有房產(chǎn)的成本卻非常高。房子的持有成本到底有多高呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁中華曾表示：按照目前的樓市環(huán)境來(lái)看，持有房產(chǎn)的成本基本上在6%~8%之間。一套100萬(wàn)左右的房子，如果選擇貸款買(mǎi)房的話，持有成本基本上在6萬(wàn)以上。

房子的持有成本主要包括3方面：首先是房貸利息成本，房貸利息成本是住房持有成本最重要的部分；然后是房子的交易成本（主要是交易稅）以及持有房子的費(fèi)用（維修基金和物業(yè)費(fèi)等）；最后還有房子的折舊成本，房子的折舊成本也是不容忽視的。

當(dāng)然除了上面提到的持有成本之外，未來(lái)如果出臺(tái)房產(chǎn)稅的話，持有房子的成本會(huì)進(jìn)一步增加。

#財(cái)經(jīng)# #王健林# #房地產(chǎn)#