導讀：違約的結(jié)果千篇一律，違約的過程千奇百怪。面對地產(chǎn)巨頭，即使是頭部信托公司，也難免有心無力。地產(chǎn)公司一系列的神級操作，不斷刷新了我們對法律底線的認知。

說到房地產(chǎn)信托，前幾年有多火爆，今年就有多凄涼。自2021年9月恒大地產(chǎn)正式逾期以來，房地產(chǎn)信托進入了寒冬，違約項目層出不窮，出現(xiàn)了各種千奇百怪的操作手法，讓人大跌眼鏡。

1、抵押物被政府沒收

代表產(chǎn)品：中糧信托-國興6號集合資金信托計劃、中誠信托恒大新能源3號集合資金信托計劃等

中糧信托-國興6號于2020年12月25日發(fā)行，資金用于購買恒大新能源科技集團有限公司發(fā)行的私募債。抵押地塊位于鄭州市航空港區(qū)，評估價值22.25億元，覆蓋債券本金倍數(shù)為1.67倍。

中誠信托新能源3號集合資金信托計劃發(fā)行于2019年9月，原本應于2022年3月5日到期，但截至3月9日未收到產(chǎn)品本息。該款產(chǎn)品的抵押物為恒大地產(chǎn)位于鄭州的多幅住宅用地。

2022年2月10日，鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)官網(wǎng)發(fā)布一則不動產(chǎn)登記公告：對恒大相關(guān)的5家公司名下共14宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)予以注銷，因我機構(gòu)無法收回下列不動產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十三條的規(guī)定，現(xiàn)公告作廢。

據(jù)悉，當?shù)卣栈睾愦蟮貕K的原因可能是因為房地產(chǎn)商拿到土地后超過兩年未使用，其中就包括中誠信托和中糧信托信托項目的抵押土地。

經(jīng)常有投資人吐槽抵押物價值虛高、位置偏、難以變現(xiàn)等問題，而這兩個項目則直接被“蒸發(fā)”了。

2、監(jiān)管賬戶資金被劃走

代表產(chǎn)品：中信信托?富力杭州項目集合資金信托計劃等

有投資人向信托圈內(nèi)人表示：我自己親身經(jīng)歷了信托產(chǎn)品監(jiān)管項目帳戶資金被扣劃。中信信托2022年5月11日信息披露：“未經(jīng)中信信托同意，未附有權(quán)機關(guān)的法律文書，項目監(jiān)管帳戶資金被劃付超過8.9億元，完全風控裸奔。這讓我們投資人情何以堪？目前融資方、信托公司各方用1個時間協(xié)調(diào)中。什么樣的騷操作都有?！?/p>

涉事項目中信信托?富力杭州項目發(fā)行于2020年6月，融資人是浙江富力房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱“浙江富力”），擔保人之一廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（簡稱“富力地產(chǎn)”） 于2005年在香港聯(lián)交所上市 (2777.HK) ,為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。聯(lián)合評級公司對其主體評級為AAA。

項目地處杭州市余杭區(qū)未來科技城板塊，由杭州項目二期、三期、四期土地使用權(quán)和一期在建工程抵押擔保。資金監(jiān)管方面，中信信托向浙江富力委派一名董事，向項目公司派駐一名現(xiàn)場財務人員，共管章證照；所有監(jiān)管賬戶以及項目公司其他賬戶均預留中信信托指定印鑒，賬戶逐筆出款須審核同意。

5月11日，中信信托稱：未經(jīng)中信信托同意，未附有權(quán)機關(guān)的法律文書，項目監(jiān)管帳戶資金被劃付超過8.9億元。真是神奇的操作！

中信信托2022年5月26日信息披露回復：“我公司已向項目的兩個預售資金監(jiān)管銀行分別發(fā)出詢證函，要求其說明劃轉(zhuǎn)資金的相關(guān)情況附相關(guān)文書。截至日本報告出具之日，我公司暫未收到相關(guān)銀行的正式書面回函?！?/p>

這么神奇的操作，是怎么實現(xiàn)的呢？

3、法院司法凍結(jié)的資金被劃走

代表產(chǎn)品：重慶信托文旅系列1號集合資金信托等

2022年5月29日，重慶信托文旅系列1號項目發(fā)布了一則公告：“2022年4月29日，我公司履行受托人管理職責對信托計劃項下各監(jiān)管賬戶查詢余額及流水，發(fā)現(xiàn)此前已被司法凍結(jié)的恒久地產(chǎn)及恒永地產(chǎn)在廣西北部灣銀行股份有限公司扶綏支行(以下簡稱“北部灣銀行扶綏支行”)的賬戶資金于2022年4月18日以“用于支付項目所拖欠農(nóng)民工工資和其他工程欠款”原由被扣劃，金額合計51，526，658.54元，目前賬戶余額為0元。據(jù)此，本信托計劃項下已司法凍結(jié)資產(chǎn)出現(xiàn)重大變故?！?/p>

據(jù)悉，該項目融資人童世界集團，擔保人之一是恒大地產(chǎn)。

2021年9月，借款方未按時償還利息、出現(xiàn)違約行為；重慶信托發(fā)現(xiàn)貸款項下主要擔保財產(chǎn)被銀行違法私自扣劃（也是前文第2點中的監(jiān)管賬戶資金被劃走），且存在繼續(xù)被扣劃的可能。重慶信托于2021年10月9日向重慶市第一中級人民法院申請訴前財產(chǎn)保全，法院審核通過后(案號2021渝01執(zhí)保305號)于2021年10月12日至15日司法凍結(jié)了借款人及擔保人銀行賬戶剩余資金共計6，101萬元，凍結(jié)期限為一年。隨后，重慶信托依法向廣州市中級人民法院提起訴訟，因疫情等原因，目前尚未開庭審理。

4月18日，法院已凍結(jié)存款被全部扣劃，目前賬戶余額0。目前，該信托計劃項下剩余有效凍結(jié)資金9，622，888.26元。

在該項目中，重慶信托盡職履責，主動起訴并凍結(jié)資產(chǎn)，但是，仍然架不住地產(chǎn)公司這樣的神操作?？蹌澐ㄔ阂褍鼋Y(jié)存款是否涉嫌違法，是否需要退回，尚需進一步調(diào)查。

4、地產(chǎn)變成政信

代表產(chǎn)品：中信信托嘉和125號恒大信托計劃等

這是一個成功的案例。中信信托是最早宣布不剛兌恒大地產(chǎn)項目的信托公司之一，嘉和125號恒大信托計劃在2021年9月出現(xiàn)逾期，本金余額為32.5億元。

根據(jù)該信托計劃說明書，項目保證人為恒大地產(chǎn)，項目融資主體為恒大地產(chǎn)集團粵東有限公司，募集資金用于開發(fā)建設(shè)恒大御景半島項目和恒大金碧外灘灣項目，主要收益來源為恒大廣州番禺公寓項目的銷售收入。

2022年8月10日，按照債務重組協(xié)議約定，中信信托收到廣州城投支付的首期資金1.625億元；8月11日，中信信托已完成信托受益人資金分配，恒大廣州項目順利進入債務重組執(zhí)行階段。

期間，投資人多次前往信托公司要說法，甚至采取了一些極端的方式，都沒有得到兌付。

2022年3月21日，中信信托收到廣州城投集團來函，將通過項目退地方式化解恒大廣東項目風險。具體而言，方案為恒大先啟動項目退出土地，廣州市政府引入履約能力強的AAA級高信用等級實體廣州城投集團作為擔保人，保管信托計劃分期支付全部本金，最終使信托本金安全退出。廣州城投集團系廣州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資產(chǎn)運營主要實體，其股東為廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（持股比例為90%）和廣東省財政廳（持股比例為10%）。

4月15日，中信信托透露，恒大債務重組獲得新進展。中信信托恒大廣東項目召開受益人大會，86%的受益人投票表示同意，超三分之二通過率意味著該項目距離落地實施更進一步。

自此，中信信托投資人原來認購的地產(chǎn)項目，搖身一變成為政信項目。如果本次廣州城投介入的處置方案順利落地，將成為信托業(yè)內(nèi)首個由地方政府牽頭協(xié)調(diào)，通過市場化方式實現(xiàn)地產(chǎn)項目風險化解的典型案例。

信托圈內(nèi)人結(jié)語：

違約的結(jié)果千篇一律，違約的過程千奇百怪。面對地產(chǎn)巨頭，即使是頭部信托公司，也難免有心無力。地產(chǎn)公司一系列的神級操作，不斷刷新了我們對法律底線的認知。

除了以上幾個經(jīng)典案例，房地產(chǎn)信托還有各種各樣千奇百怪的神操作，譬如：資金沒有用到具體項目上、項目幾年不動工、抵押物出幺蛾子等，在此就不一一舉例。如果您遇到了更神奇的操作，歡迎給我們提供線索。