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7月18日，萬科發(fā)布公告稱，其子公司萬物云已獲得中國證監(jiān)會核準，發(fā)行不超過1.81億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元。完成發(fā)行后，萬物云可到香港聯交所主板上市。

此舉意味著，萬物云已獲得赴港上市的“大路條”，物業(yè)板塊即將迎來一個新的巨無霸，某種意義上，為當前較為低迷的物業(yè)板塊打了一劑強心針，有效提升了投資人對于物管的期待值。但萬物云這個被全行業(yè)所關注的巨無霸，成色到底如何？

萬物云毛利僅為行業(yè)均值一半?

招股書數據顯示，2021年萬物云合計實現營業(yè)收入240.4億元，在管面積7.8億平方米，合同管理面積10.1億平方米。誠然，作為物管圈規(guī)模最大、客戶滿意度最高的明星企業(yè)之一，萬物云有這樣的亮眼數據不足為奇。

但令人驚訝的是，在毛利率這一直接彰顯企業(yè)盈利能力的核心數據方面，萬物云卻栽了個大跟頭。數據顯示，2021年，萬物云的毛利率為17%。與之相比，同一量級的碧桂園服務，毛利率為30.73%，而華潤萬象生活為31.1%。同時，據同花順I(yè)FIND數據顯示，目前在港上市且已經披露2021年年報的50家物業(yè)公司，平均毛利率為30.1%。

萬物云毛利率不僅遠低于行業(yè)頭部企業(yè)，甚至僅為行業(yè)均值的半數。

當然，這其中難免有部分物企選擇粉飾太平，以各種各樣、五花八門的方式堆高盈利能力。如今，萬物云這一行業(yè)的無冕之王已經選擇將以往的妝面全部刮掉，讓精裝房再次回歸了清水房，不知道又有幾家物企敢跟進？

物業(yè)優(yōu)等生毛利標準為10%？

萬科合伙人、萬物云CEO朱保全在6月上旬發(fā)布的《再寫高考作文：物業(yè)管理的本手、妙手與俗手》主題文章中，對于低毛利給出了解釋。文中直言，30%的毛利率并非什么行業(yè)妙手，甚至聲稱“物業(yè)公司毛利率能超過10%已經非常好了”。

對于僅17%的毛利率，萬物云不僅不加以反思，反而為優(yōu)秀物企訂立了標準，認為物業(yè)優(yōu)等生的標準就毛利率該是10%。那么，以目前萬物云“高達”17%的毛利率，是否意味著，在其上市之后，毛利率還會繼續(xù)下降，直至跌入10%以下的“妙手”標準？

而從另一方面來說，低毛利或許正是萬物云對于行業(yè)未來發(fā)展的預判。不管對于朱保全的理論是否認可，都無法否認以往萬科系對市場發(fā)展趨勢的判斷確實高妙。

要知道，萬科在行業(yè)內向來以悲觀姿態(tài)著稱，在早前的地產黃金時代，萬科就提出了地產毛利5-10%的論斷，果然應驗。今年年初，也正是萬科率先提出了“地產黑鐵時代”的概念，以目前地產行業(yè)形式來看，這個概念提出的恰到好處。

以常理推算，萬物云如此低的毛利率，盈利能力堪稱羸弱，資本市場對其期待值恐待商榷。但事實卻正好相反，不管是萬物云自身，還是投資人似乎都對萬物云信心滿滿。

傳聞萬物云預計融資20億美元，約為157億港元，這一數字如真能實現，將創(chuàng)物業(yè)股募資新紀錄。而新股發(fā)售額度一般不超過總值的25%，因此萬物云IPO后市值應以80億美元起跳，約合628億港元。

另一方面，年內，陽光城、博譽資本和58同城等三家股東先后減持了萬物云股份，以交易價計算，萬物云估值約1048億元，PE約60倍。與之對應的，2021年以來，物企IPO的PE均值約為23.6倍。60倍對比23.6倍，足可見資本市場對萬物云的期待。

與此同時，截至7月25日收盤，上市物企市值最高的是華潤萬象生活的812.57億港元。如萬物云真能以交易價上市，將有很大幾率穩(wěn)坐物管圈市值的頭把交椅。

萬物云IPO揭示三大行業(yè)趨勢

萬物云何德何能，敢在資本寒冬上市，且收獲了一片好評？在新叔看來，無外乎以下三點：服務力、智能化和城市服務，而這三點也正是朱保全所認為的“本手”與“妙手”。

先說說“本手”，服務力。在朱保全看來，物業(yè)公司的營收本質上是酬金。受人之托，成人之事。只有保持度日如年、度年如日的心態(tài)、保持支出與服務的透明和被監(jiān)督，才能贏得客戶信任。做不好服務，再高的毛利也僅僅是紙上富貴，收不回來的現金以及被業(yè)主抵制不再續(xù)簽，才是物業(yè)的真正風險。物業(yè)的本質則是服務，好的服務是物企穿越周期發(fā)展的不二法寶。只有回歸物業(yè)服務的本質，物企才能保持企業(yè)高效、優(yōu)質運營。

萬物云的第二道妙手，則是智慧化和科技投入。2021年，萬物云AIOT以及BPaaS解決方案服務營收18.5億元，占比7.8%。這兩項服務主要應用場景為汽車違規(guī)、垃圾識別、垃圾桶滿溢等社區(qū)管理問題，目前來看，兩項服務雖在萬物云營收中占比依然很低，但卻代表了一種趨勢，未來不可限量。

同時，萬物云還在持續(xù)加大科研投入。朱保全曾表示，萬物云從每年的營業(yè)收入中拿出1.5%用于研發(fā)與創(chuàng)新。招股書數據顯示，2019-2021年，萬物云營收分別是139.27億元、181.46億元和237.05億元。以此計算，2019-2021年在科技領域的投入分別為2.1億元、2.7億元和3.6億元，三年累計投入約8億元，這樣的投入，即便在某些二線互聯網公司也稱得上是大手筆。

第三道妙手，也是萬物云近年來在持續(xù)強化投入的城市服務。其實，萬物云對于物業(yè)服務的拓展是層層遞進的，屬于典型的4C邏輯【Customer（顧客）、Community（社區(qū)）、City（城市）、China（中國）】，從業(yè)主需求出發(fā)，逐步強化對于社區(qū)的布局，蔓延到整個城市，最終實現全國性覆蓋。

在整個邏輯鏈條當中，萬物云已經完成了前兩步，即業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務的布設。其近兩年所提出的“百城千街”計劃就是對于社區(qū)與城市的深耕，目前“百城千街”進程過半，萬物云也已經實現了數十個城市的業(yè)務布局。

于是，在去年萬物云又提出了新的“街道戰(zhàn)略”——蝶城，緊緊圍繞一條街內服務者可以到達的20分鐘服務圈，打造出濃度較高的高效率服務網絡。目前，萬物云已在深圳市、武漢市、佛山、中山、南京市、蘇州市、杭州市等地挑選了14個地域，選中為蝶城基礎示范點，將物業(yè)的目光投向了18萬億市場規(guī)模的藍海。

而這個巨大的新藍海，或許就是萬物云后IPO時代的目標與方向。

其實，無論對于朱保全的言論是否認可，萬物云的戰(zhàn)略布局與發(fā)展模式仍值得學習。至于這些理論能否在上市后得到驗證，我們不妨拭目以待。