在中央政治局會議強調“堅持房住不炒，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”之后，業(yè)界傳出央行等近期在籌集房地產紓困基金，以保交樓。就此，央行方面人士告訴南都記者，將把關注問題轉有關司局。

據(jù)經濟觀察報報道，房地產紓困基金目前處于啟動期，首期募集規(guī)模為800億，并非用以救助房企，而是保交樓。據(jù)稱，首批擬紓困12家房企。

這12家房企中，有4家房企人士告訴南都記者，公司暫未收到相關部門的具體對接。 “如果有這筆資金，那可太好了”。有受訪房企如是說。

近日，業(yè)內傳出央行等在籌集房地產紓困基金的消息。南都·灣財社記者邱永芬攝

民營房企危機愈演愈烈

去年以來，民企頻頻陷入爆雷風波。

國盛證券發(fā)布研究報告指出，2021年克而瑞銷售百強房企中，從去年下半年至今，在70家民企中有29家出險（發(fā)生融資或理財產品違約、展期、交換要約等流動性風險事件），占比逾四成。并且出險企業(yè)的排名從靠后端逐漸向前端蔓延，民營房企的流動性危機愈演愈烈。

在今年上半年，2022年全口徑銷售額100的房企中，民企占比持續(xù)下行，占比從2020年的68%下降到2022年上半年的53%，一年半內累計下滑15%。據(jù)華泰證券發(fā)布的研究報告，2022年上半年，百強房企累計銷售金額同比降幅達50.3%，即使是相對穩(wěn)健的優(yōu)質民企，銷售額同比亦下跌超60%。與之密切相關的銷售回款亦大幅下滑，企業(yè)內生現(xiàn)金收入來源面臨腰斬，經營性現(xiàn)金流急劇萎縮，企業(yè)正常經營面臨巨大壓力。

受多種因素綜合影響，銀行等金融機構對國企和民企實行差異化的貸款政策，對民營房企的存量融資采取各種壓降措施，相較國企融資的利率水平，民營企業(yè)的融資成本仍然居高不下。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022上半年國企+央企占到境內債發(fā)行規(guī)模的89%，繼續(xù)處在2015年以來的最高水平，發(fā)債利率則處在最低水平。而民營房企的占比從2020年62%，下降至2022上半年的11%，降幅高達51%。

一損俱損。受資金嚴重不足影響，民營房企普遍面臨項目建設進度遲緩的問題。材料供應不足、人員無法到崗，導致項目工程進度停滯，交樓延期、工程索賠等經濟糾紛頻發(fā)。

今年7月以來，全國多城曝出業(yè)主因所購樓盤暫停建設，收樓無期而不得不集體主動停貸。從網(wǎng)上公開數(shù)據(jù)可見，截至7月中旬，全國超60個城市，大約超過180個樓盤的業(yè)主公開稱或將“主動停貸”。

在房企看來，不斷蔓延的“停貸潮”，使處于低谷的房地產市場雪上加霜，令房企銷售資金回籠更加困難，形成惡性循環(huán)。

央行等正籌集房地產紓困基金救項目？

繼7月以來全國多城發(fā)生的業(yè)主因收樓無期而“主動停貸”事件，近期銀保監(jiān)會多次公開表態(tài)“保交樓”，超過10個城市發(fā)布“保交樓”相關方向性舉措。

就在7月28日中共中央政治局召開的會議，“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件，要求”要穩(wěn)定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”。

今年，“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件。南都·灣財社記者邱永芬攝

據(jù)經濟觀察報報道，近期監(jiān)管部門已擬募集房地產紓困基金，專門用于解決出險房企的一些問題樓盤的債務問題。該基金首期募集規(guī)模為800億，由建設銀行和央行籌集，未來規(guī)模有可能達到數(shù)千億，用予保交樓。

不過，首批擬紓困房企名單的其中4家企業(yè)的公關人士告訴南都記者，暫未收到銀行與公司對接的相關消息。

“如果有這筆資金，那可太好了”。一家今年初就有多個項目被曝停工的房企的公關負責人今日告訴南都記者，其“詢問了財務等幾個相關部門，都反饋不太清楚”。

“暫時還沒有，我們在積極對接”。某出險房企高管告訴南都記者，自公司出險以來，一直在積極配合政府相關部門，機構銀行等，溝通協(xié)作，推進紓困，保交樓保兌付等，如今紓困基金消息既出，公司能做的就是等待落地。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉認為，在出險企業(yè)自救舉步維艱的情況下，成立房地產專項紓困資金，對保障小業(yè)主的合法購房權益，防止停工問題發(fā)酵，穩(wěn)定以預售制為主體的市場信心至為關鍵。“但是也應該看到，相對于去年銷售金額高達18萬億的市場來說，首期800億規(guī)模的紓困基金對出險房企項目的覆蓋面是有限的，即便之后各地紓困基金擴容，保交付也是工作重點，出險房企還是要放棄幻想、積極自救才有機會慢慢達到出清的目的”。

“如果只是800億級別的資金，救一城還行，救全國杯水車薪”。中原地產首席分析師張大偉分析認為，市場現(xiàn)在需要的是萬億級別的資金。對于企業(yè)而言，現(xiàn)在要的是能產生現(xiàn)金流，要么是允許降價，要么是各種信貸寬松拉動市場，特別是民企的信用問題現(xiàn)在并沒有解決，所以房企還在繼續(xù)爆雷。

“房產行業(yè)急需政策緩沖期和融資模式過渡期”

面對市場傳出監(jiān)管部門正在成立的房地產紓困基金，廣州一家爆雷房企的高管表示，“現(xiàn)在也已出臺那么多政策，如放松信貸等，但現(xiàn)在市場還是很難。主要是現(xiàn)在各行各業(yè)收入都在減少，消費者的消費信心也沒有了”。該房企高管表示，現(xiàn)在不論國企民企，其實壓力也都非常大。

“紓困基金的主要目的，是保證項目完工，交付。避免各種矛盾和風險，保交樓、保民生，才是重點”。廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，但從目前傳聞看，操作方案還未成型，也還沒有最終落地，未來即便落地也是救項目，不是救企業(yè)。

趙卓文認為，當前的房地產市場仍有韌性。首先房地產市場低迷了一年多，但地價依然堅挺。地價堅挺，房地產的資產價格就能維持在穩(wěn)定水平，不至于引發(fā)金融風險。其次，出現(xiàn)債務違約爆雷的房企和流動性危機的房企，并沒有出現(xiàn)大幅折價出售項目和資產的情況。以恒大為例，一直堅持“不賤賣資產”。房地產企業(yè)在困難時期，仍守住了底線。第三，絕大部分的房企的開發(fā)項目，目前仍處于盈利狀態(tài)。虧損項目的比重，目前還很低。房地產行業(yè)仍有價格回旋空間。

趙卓文表示，目前的形勢并不完全是房地產政策的問題。經濟下行造成的需求下降，才是關鍵。他認為，當前房地產行業(yè)急需政策緩沖期和融資模式過渡期。房地產行業(yè)要“穩(wěn)”，開發(fā)主體首先要穩(wěn)。如何化解民營房企的流動性危機，是當下房地產業(yè)的焦點。